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房地产业发展与中国国情
关闭此窗口     加入时间:2008-3-06  点击数:607 
 

房地产业发展与中国国情
2009年03月03日 08:43:06  来源:中国经济时报
 

    中国的房地产业是否处于健康发展状态,首要标志是这个产业的发展是否符合中国当前和长远战略发展过程中的国情。

    一段时期以来,人们的普遍认识是,房地产业是否健康,关键看价格。“价格泡沫”、“房价收入比”等成为人们议论、评价房地产业时出现频率最高的词汇。

    

重视价格与供求关系、与社会居

    民收入之间的匹配程度,这的确是观察房地产市场健康与否非常重要的视角。因为按照马克思主义经济学原理,价格是一切社会经济关系协调与否的综合体现。

    但价格并不是全部,认识房地产业的发展规律,需要有更广阔的视角。应当强调指出,作为一个发展中国家,对中国房地产业来说,国情重于价格。

    为什么说国情重于价格?因为价格是短期利益,国情是长期利益;价格是随机波动的,国情是相对稳定的;价格是“软”调整力量,国情是“硬”约束条件;价格是内在因素的外在反映,国情是外在表现的内在依据;价格是人们主观选择的结果,国情是自然、社会等客观存在的必然。从根本上说,是国情决定价格、价格服从国情,而绝不可能是相反。

    2007年召开的中国共产党第十七次代表大会指出,本次大会的主题就是要“高举中国特色社会主义伟大旗帜”,“中国特色社会主义道路,就是在中国共产党领导下,立足基本国情”;并且指出,“马克思主义只有与本国国情相结合、与时代发展同进步、与人民群众共命运,才能焕发出强大的生命力、创造力、感召力”,“当前我国发展的阶段性特征,是社会主义初级阶段基本国情在新世纪新阶段的具体表现”,强调要把社会主义初级阶段基本国情“作为推进改革、谋划发展的根本依据”,“一定要戒骄戒躁、艰苦奋斗,牢记社会主义初级阶段基本国情”。

    我们刻意引述中国共产党十七大报告的上述原文,就是想进一步说明,在中国房地产业发展健康与否的判断中,把握国情的重要性。这个对国情重要性的认识,是我们这个民族、这个国家、这个社会以及我们的执政党在长期的实践与理论发展中,在对客观规律的认识上的一个伟大的飞跃。

    中国的国情什么?

    就房地产业发展来说,中国的国情包括十大方面;或者说,房地产产业发展的“中国特色”包括十大要点。

    一是中国正处于从农业国向工业国的转变过程中,处于城市化的高潮阶段。

    从20到30年的长周期战略发展过程看,中国最大的国情就在于,要有数亿农村人口实现向城市、城镇的迁徙和聚集。

    中国是一个农耕文化积淀深厚的国家。人们相信,要吃饱饭,就得把尽量多的人力物力投入到直接谋取吃穿用等消费资料的农业中来。由此而来,在建国以后的很长时期内,我们仍把动员更多资源投入到农村、农业中去作为经济发展的关键。“以粮为纲”、“知识青年到农村去”、“工人解放军也要学农”、“先治坡后治窝”等,都反映了这样一种认识。

    今天,在中国的工业化不断发展过程中,我们日益懂得了一个重要的道理,就是“所有人都去种地,打的粮食反而不够吃;较少的人种地,打的粮食反而吃不了”。今天,中国不需要“知识青年到农村去”了,相反,上亿的农村剩余劳动力转移到了城市中务工经商,中国反而可以有把握地说,我们的农产品供给总量足够满足13亿人吃饱穿暖的需求。这个辩证法道理的物质基础,就是工业化过程中的机器取代手工劳动和城市化过程中的社会分工发展。

    欧洲在过去200余年来,北美在过去100余年来,东亚在过去40至50余年来,已经完成了人口向城镇集中的过程。在这些国家,人口在城乡之间的分布结构已经趋于基本稳定。而中国恰恰相反,我们正处于人口向城镇大规模集中的高潮阶段。1980年,中国的城镇人口为1.9亿人;到2007年末,这个数字已经达到5.9亿人,增长了两倍还多。粗略估计,目前在中国各类城市中经商务工的农村劳动力已达1.2亿至1.4亿人。早在2002年时,中国共产党十六大报告就在“全面建设小康社会”的战略设想中明确将“城镇人口的比重较大幅度提高”列为了基本标志。目前估计,到2020年,中国的城镇人口将达8.5亿人左右,在总人口中所占比重将达55%左右。

    由这个国情决定,我们的房地产业不仅是在建住房、公共建筑,而且是在建城市,在建设能够容纳数亿人口的现代化城市体系。中国的房地产业正承担着为中国的城市化提供物质基础的历史使命。在未来20到30年的历史周期内,中国房地产业的发展健康与否,首先取决于其规模、速度、空间分布结构、技术工艺水平、对资源的依赖程度等能否满足这样一个历史进程。

二是,老百姓刚开始“有产”,“买房置业”正在成为“全面小康”的标志。

    无需讳言,20余年前,中国的老百姓几乎百分之百都是“无产者”。我们正在努力建设的“全面小康社会”,将是一个大多数老百姓“有产”的社会。中国房地产业面对的重要国情之一,就是“买房置业”正在成为人民群众普遍的资产累积形式。

    在过去近30年的努力中,特别是从1998年住房制度改革以来的近10年中,我们在城市住房建设上取得的成就可以称得上是一个历史性、世界性的奇迹。在城市人口增长超过200%的基础上,我国城镇居民的人均居住面积(建筑面积)从上世纪70年代末的不足7平方米,到2007年末超过28平方米;从1999年以来,我国城镇居民人均居住面积每年增长都在1平方米以上。

    我们已经走过了改革开放初期的住房危机阶段和其后的住房脱困阶段,走到了普遍改善阶段、完善保障阶段和越来越多的人民群众拥有不动产的私人资产阶段。2007年,中国共产党十七大报告指出,要“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。拥有财产性收入,首先要“有产”。住房就是人民群众“有产”的最基本的体现形式之一。

    中产阶级在社会人群中占有主要比重,这在发达国家已经实现的社会结构,在我国才处于方兴未艾的起步阶段。2002年的中国共产党十六大报告提出,要“扩大中等收入者比重”;2007年的十七大报告提出,要实现“中等收入者占多数”的收入分配格局。

    要让大多数人从“无产者”成为“有产者”,从“中等收入者阶层”发展到“中产阶级”,这就是中国房地产业面对的国情。

    实际上,在过去几年中,人们对投资性需求和自住性需求之间的关系、价格与收入之间的关系的争论,本质上并非仅仅是改善住房条件和是否买得起房的利益诉求。这个争论所反映的,是老百姓的资产累积时间短、累积程度低的现实与拥有房产这种高值资产之间存在尖锐矛盾的国情。

    从这个国情出发进一步说,中国的房地产业健康发展,不仅要体现在人民群众“买得起”房的问题上,而且要体现在让人民群众“持有得起”房上,体现在维护老百姓住房的价值安全和降低他们的资产风险上,体现在让更多人民群众通过持有不动产来获取财产性收入和分享工业化、城市化所带来的好处上。

    三是,原有城市基础差,伴随普遍性的城市拆、改、扩、建,多重利益关系需要统筹兼顾。

    与发达国家相比,中国房地产业的一个显著特点是,其发展总是和城市的大规模拆、改、扩、建联系在一起。

    截止到2007年,我国城乡住房资源总量已达420亿平方米,其中城市住房资源总量已达107亿平方米以上。就整体而言,在一定意义上说,与目前国民经济所处发展阶段和发展水平、城镇居民的收入水平相比,我国城镇居民住房水平不是滞后,而是超前了。但另一个现实情况是,现有城市住房资源的整体质量不高,历史上的大量城市建筑可保留的不多。粗略估计,在未来15到20年左右的周期内,中国现有城市住房中至少有一半需要拆了重建!

    中国的房地产业发展和城市的拆、改、扩、建相联系,是中国城市发展的历史决定的。

    在相当长的一段历史时期中,我国的城市住房建设,不论是规模还是质量,都停留在一个低水平上。共和国建国之前的住房,除了很少一些具有历史、文物价值的以外,一般民房都没有保留价值了。在建国之后的发展历史中,上世纪50年代以来,在“重工业优先发展”的计划经济条件下建设起的一批老工业基地城市,在“靠山分散进洞”和“要准备打仗”、“备战备荒”思想指导下形成的“三线建设”和城市简易住房,以及在“先生产后生活”、“先治坡后治窝”原则下形成的城市格局与基础设施条件都亟待改造。从上世纪80年代初到90年代中后期,我国城市中兴建了一大批以“住房脱困”为目标的民用住房。这一时期兴建的住房是“房改房”的主体。目前看,这些住房大多也已有20年左右的房龄,当时条件下形成的格局、套型、面积等已不能适应人民群众改善住房条件的需要。再有15—20年,这些住房资源也将逐步失去其保留价值。

    我国城市拆、改、扩、建的另一动力来自于现代化、国际化程度的不断提高和城市群战略的推进。随着我国城市国际化程度的提高,举办奥运会、亚运会、世博会、东盟博览会等活动正在成为一些城市大规模改造的契机;已列入战略规划的长三角、珠三角、京津冀、成渝、武汉、长株潭等城市群建设和提高城市综合承载力的要求也必定引起城市发展、扩张的新一轮高潮。由此而来,中国的房地产业发展总是与大规模的拆迁、征地相联系。

    城市大规模的拆、改、扩、建过程,一定是城市资源的重新优化配置过程和城市人群的利益结构重组过程。在这个过程中,个别利益与整体利益之间、短期利益与长远利益之间、商业利益与公共利益之间、城市利益与乡村利益之间必定会不断出现矛盾冲突。因此,在中国房地产业的发展过程中,协调、兼顾各方利益的要求就格外突出。其健康与否,一定要体现在各种社会利益关系是趋于协调还是对抗上。让所有利益相关者都能分享产业和城市发展的好处是房地产顺畅发展的关键。

    四是,资源有限,自然禀赋条件差,土地、能源等基础性资源严重短缺。

    在所有国家,城市化进程一定是一个高资源指向的发展阶段。而在我国房地产业发展过程中不可忽视的一个重要国情恰好是,中国是一个自然禀赋条件差、资源严重匮乏的国家。不仅土地资源必须严守18亿亩耕地的“红线”,而且在相当多的城市,水资源也严重短缺。能源更是中国经济发展的“瓶颈”制约。此外,环境承载力已经趋于极限。过去几年来,因环境污染、气候变异等引起、在多个城市连续爆发的水危机已经不断地向我们提出了警告。

    目前看,发达国家城市化进程的历史经验都不适宜在中国简单套用。中国的房地产业要想健康发展,必须走出一条具有中国特色的节地、节能、节水、节材和与环境友好的新路来。

    五是,发展不平衡,城乡之间、区域之间、大中小城市之间、住房与公共设施之间、社会各群体之间差距明显。

    中国工业化的发展历史短、基础差是一个无需论证的事实;中国还是一个正处于从计划经济体制向社会主义市场经济转轨过程中的国家,资源优化配置的机制力量尚不完善;再加上我国还必须在自己的经济发展中实行工业化与现代化并举的战略;国民经济的各环节、各领域发展不平衡就成为了一个必须面对的国情。

    中国的发展不平衡是多重的。城乡发展不平衡,东西部之间发展不平衡,大中小城市之间发展不平衡,城市经济规模与城市基础设施和城市综合承载能力不平衡,城市人口急剧增长与城市保障性福利资源的累积程度不平衡,以及城市各群体之间的收入不平衡等,构成了中国房地产业发展的特定外部环境。

    发展不平衡不仅决定了中国房地产业必须面对多样化的需求,而且必须面对不平衡带来的各种矛盾冲突,必须承担起缩小各种不平衡差距的历史任务。
  六是,市场体系和保障体系均不完善,资源配置力量尚未形成相互牵制、相互补充的全覆盖系统。

    中国的房地产市场是一个新兴的市场。作为这个市场供给方的房地产业是一个新兴的产业。在这个市场和产业的发展过程中,完善资源配置的机制体系可能尚需一个较长的时期。这也是中国房地产业发展面临的现实国情。

    中国房地产市场体系不完善主要表现在四个方面。其一,短期利益的约束力、诱导力强,而社会稳定、改善环境、节约资源、促进公平、保护消费者等长期利益的约束力、影响力很弱。其二,保障体系和市场机制尚未形成相互补充、无缝对接的资源配置体系。其三,新房交易的一级市场和二级市场、租赁房市场发展不平衡,存量住房资源不能充分动员到满足实际住房需求的过程中来。其四,要素供给的市场化程度不高,土地、资金等的供给仍处于政府垄断或严格控制下。

    市场体系和机制不完善导致两个不良后果。其一,市场参与者行为被扭曲,短期市场信号成为了引导供求关系的主因素。近年来,消费者“买涨不买落”的行为、开发商“囤地”行为、土地招拍挂中的“地王”现象均源出于此。其二,整个产业的各种风险高度集中于交易环节,原材料价格上涨、通货膨胀、国际汇率变化以及信贷风险等都只能在交易环节的博弈中体现,关于“取消预售房”的争论、用“假按揭”取代开发贷款的违规行为、二手房交易中的税负转嫁行为等均源出于此。此外,舆论中热议的“穷人买不起房”、“房奴”、“夹心层”、“抑制二套房”等说法,都和市场的资源配置体系不完善、风险配置结构不合理密切相关。

    中国的房地产业将在一个从不完善走向逐步完善的制度环境下运行。这个国情决定了其健康发展的过程实际上将是一个“游戏规则”不断摸索、完善的过程。

    七是,对外开放引起对城市资源的国际化竞争,房地产业已经面对经济全球化的挑战。

    中国房地产业的国际化主要体现在三个方面。其一,外资对中国城市资源的竞争日益激烈。在我国一些沿海大城市中,获取中国城市的优质房地产资源已经成为国际资本进军中国市场的重要登陆点。这些外资购楼置业的价格参照物,不是当地居民的收入水平,甚至不是国际上同类城市的房价水平,而是投资中国的“机会收益”,即把商务总部搬到中国的城市中能获取多大的商业利益。其二,国际性房价波动对国内市场的影响日益增大。在中国经济发展过程中,我国城市在世界经济格局中所占地位也是快速上升的。由此而来,一方面,我国城市房价将不可避免地出现向国际同类城市靠拢的趋势;另一方面,国际房价的波动也将日益明显地影响我国的房地产市场。其三,对人民币升值的预期推动外资加速涌入中国房地产市场。在经济全球化的背景下,国际资本正在为中国城市化的前景所吸引,为人民币升值的预期所吸引,正在千方百计地通过推动中国房地产企业海外上市、并购或收购中国房地产企业资产、直接参与房地产成片开发以及种种合规或者违规的途径参与到中国的房地产领域中来。过去几年中国外汇储备的异常高速增长实际上已经明确反映了这一国际资本流动的趋势。

    中国的国民经济发展和城市化进程已经驶入了“快车道”,中国市场的潜力正在成为世界经济增长的新“引擎”,人民币的汇率变化已经进入了一个长期升值的周期。这个国情,同样成为了中国房地产业发展必须面对的环境条件。

    八是,产业自身发展薄弱,产业内部的技术创新能力、盈利模式、抗风险能力、产业组织结构等均处于初级阶段。

    由产业发展的历史条件决定,我国房地产企业普遍存在着对政府依赖程度高,缺乏市场竞争充分“洗礼”的特点。前期在土地协议转让的政策下,企业的兴衰和从政府手里“拿地”的能力联系紧密。有地就能赚钱。又由于我国正处于城市化加速发展过程中,房地产开发和城市扩张、城市改造联系密切。不论是在大城市还是在中小城市,房地产项目经常是和政府的城市升级改造意图密切联系在一起的。这种先天条件决定了我国房地产企业的抗风险能力普遍偏弱。大量依靠银行的开发贷款或者按揭贷款是开发商的基本操作手法。在这种情况下,一旦市场有变,企业的通常做法就是“一走了之”,“一散了之”,把风险留给社会,留给政府,留给银行。我国房地产业的技术创新能力也不强。尽管一段时期来很多开发商在市场上大打“绿色”、“环保”、“宜居”的牌号,但实际上过去几年中我国新建住房的绝大部分都是不符合节能标准的。此外,在产业组织结构中,大中小企业的合理构成状态也远未形成。目前中国最大的房地产企业所占市场份额还不到2%。“群雄并起”仍是产业组织结构的基本特点。

    由于体制性的地域分割和市场竞争不充分等原因,改变中国房地产业的这种状况可能需要一个较长时期。

    九是,在一个长时期内,宏观经济环境将呈现为不稳定和不确定因素众多的状态。

    近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。从2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,以美元对其他国际货币的比价关系为代表的国际汇率体系也出现了巨幅调整。目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度。

    宏观经济的不稳定还来自于国际市场资源产品价格的不确定性。在过去几年中,能源、矿产品、贵金属和农产品价格连续暴涨。其中石油价格从1999年1月的10美元一桶涨到了2008年7月的147美元一桶;但此后一路狂泻,目前在40美元一桶左右徘徊。更重要的是,这种价格暴涨暴跌并不能从实物层面的供求关系中找到充分依据,资源性产品价格的这种金融化波动特征极大地加剧了国际经济的不稳定性。

    宏观环境的不稳定也来自于我国自身总量平衡关系和调控政策的不确定性。2007年时,我国面对的是国民经济增长速度过快的压力,过热、通胀成为经济平稳运行的主要威胁;但到2008年下半年,经济增速和物价增速又出现了过快下滑,“保增长、扩内需”成为了国民经济发展过程中的当务之急。形势的急剧变化和“保增长”的迫切之需使“稳健的财政政策和从紧的货币政策”迅速调整为“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。

    在未来一个长时期内,由于发展阶段转换、产业结构升级以及对外开放的持续扩大,中国经济已经步入了一个高风险阶段。在房地产市场上,单一的需求旺盛主导阶段已经过去。应对复杂多样的不确定性,适应供求关系的上下波动将是房地产业健康发展的必要条件。

    十是,消费观念与文化传统需要长期引导。

    在中国的文化传统中,购房置业、拥有属于自己的住房是人生成功的重要标志。不仅如此,在住房消费上力求“一步到位”、攀比求大的消费观念也颇为人们所接受。由此而来,超出自己的资产累积程度和收入水平购房,“三代人集资购房”,超出实际需要地追求大户型,不考虑长期风险的过度负债购房等现象就成为了中国房地产市场上特有的一个普遍现象。由于资源限制和实现可持续发展的需要,这种消费观念是不应该鼓励的。中国房地产业的健康发展过程,还应当是合理引导消费、形成健康文明的住房消费模式的过程。(陈淮/中国城乡建设经济研究所所长;本文内容仅为学者个人观点)

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